Средний срок продажи домов варьируется четырех месяцев до года. Но есть дома, которые могут висеть в продаже из сезона в сезон. Рассказываем — на какие дома сложнее всего найти покупателя в этом году
Загородная недвижимость— это уникальный по своим характеристикам продукт, и ликвидность объекта в данном случае более гибкая история, чем при оценке городских квартир. Это связано с тем, что на загородном рынке больше факторов, которые влияют на конечную стоимость объекта (ярко выраженная сезонность, состояние участка, конкретногопоселка или СНТ и т.д.), пояснил руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
По оценкам «Этажей», средний срок продажи загородных домов в целом по России составляет около 6,5 месяцев (+12,5% за год). В столичном регионе, по данным девелоперской компании ФСК Family, средний срок экспозиции увеличился на два-четыре месяца и достигает восьми месяцев. Причинами такого тренда стала дороговизна ипотеки, которая ограничивает спрос, особенно в массовом сегменте, пояснила коммерческий директор ФСК Family Анна Комарова. Кроме того, повлиял ограниченный выбор домов по цене, котораябы подходила под условия льготных программ, и в целом сокращение доли ликвидных объектов, добавил Антон Сауков.
«Если ваш объект остается невостребованным дольше, необходимо корректировать цену. И чаще всего уступить в цене проще, чем что-то исправлять»,— отметила начальник отдела направления «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимость», член Общественного совета при Росреестре Татьяна Максимова.
Рассмотрим варианты, когда загородные дома могут продаваться дольше обычного.
Огромные дома из нулевых
Одна из основных причин, по которым дома могут продаваться дольше обычного— их большая площадь, устаревшая архитектура и планировка. Речь идет о коттеджах, которые строились в нулевые, когда была мода на дома-дворцы в несколько этажей. Такие огромные лоты сегодня невостребованы у покупателей загородки.
«Сложнее всего сегодня продаются дома старого формата на вторичном рынке, то есть большие коттеджи площадью 300-500 кв. м, построенные в 2000-е годы»,— пояснила коммерческий директор ФСК Family Анна Комарова. «Если строения с такими габаритами еще и без отделки, то это «миссия невыполнима», ведь отремонтировать и обставить такой дом дорого, сложно и долго»,— добавила Татьяна Максимова.
Большие дома требуют дорогостоящего обслуживания и отопления, за них придется платить большойналог, при сами здания часто имеют устаревшие планировки. Поэтому найти на них покупателя достаточно сложно, добавила риелтор.
Недострои и самострои
Сложно продаются недостроенные дома. По словам Антона Саукова, пока была возможность оформлять массовую льготную ипотеку, популярностью пользовались недострои и незарегистрированные дома. «Сейчас продать недостроенные дома крайне проблематично, потому что большинство ищут формат «заезжай и живи»,— отметил эксперт. «Сейчас основной спрос сосредоточен на готовых домах, самостоятельный ремонт и достройка домов— это дорого, долго и сложно. Практически никто не хочет этим заниматься»,— подтвердила представитель «Инком».
Сюдаже относятся дома без отделки, особенно если продавцы завышают стоимость, добавила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, распространенным заблуждением на загородном рынке является ситуация, когда продавец, не являясь профессиональным флиппером, пытается в стоимость продажи заложить всю сумму потраченных денег на строительство. «Такая практика неэффективна, оценка и анализ загородного рынка происходит не всегда относительно стоимости аналогичных объектов в данной локации. Хотя при грамотной оценке можно продать абсолютно все объекты»,— указала Юлия Дымова.
«Еще одна сложная категория— самострой или индивидуальные проекты, где сложно оценить реальную рыночную стоимость, а не свои вложения, к томуже нет доверия к качеству строительства»,— указала Анна Комарова.
Ветхие и дома под снос
Наравне с недостроями сложно найти покупателя в этом году и на ветхие дома, которые требуют капитального ремонта или сноса. «Ветхие домики в деревнях часто являются низко востребованными. Исключения есть. Например, когда дом сохранил свою аутентичность, есть покупатели, которые ищут настоящий деревенский дом, но не ветхий»,— пояснил представитель «Этажей».
Не востребованы и захламленные дома. Часто это объекты с недооформленными документами, которые достались по наследству. «По нашему опыту продажи таких объектов, пока хлам не убран, участок не приведен в порядок и не собран полный пакет необходимых документов, объект не продастся»,— пояснила представитель «Инкома».
Если дом подлежит сносу, то это удешевляет объект, поскольку новому собственнику придется снести здание, а затем снять объект с регистрации. «Снос— дело дорогое: разобрать стоит денег (и рабочих сейчас найти сложно), кроме того, нужно вывезти строительный мусор, а это непросто, так как со свалками тоже есть проблемы. Поэтому участок со старым домом под снос проигрывает в ликвидности перед просто участком»,— указала Татьяна Максимова.
Дома в СНТ
Отдельно эксперты выделяют дома в СНТ— с их продажей тоже могут возникнуть трудности в этом году. В первую очередь это касается старых СНТ, где нет инфраструктуры и много заброшенных участков. «Покупателей настораживают состояние дорог и коммуникаций, отсутствие инфраструктуры, слабая ликвидность земли»,— пояснила представитель ФСК Family.
Сложно здесь продаются большие по меркам СНТ дома— площадью 140-150 кв. м. Это связано как с несоответствием статуса локации, так и со стоимостью ипотеки. «Дачным домам большой площади сложнее конкурировать с более компактными вариантами, но на землях ИЖС, где покупателей привлекает развитая инфраструктура и наличие необходимых для круглогодичного проживания коммуникаций»,— пояснил представитель «Этажей». В тоже время слишком маленький дом на небольшом участке, особенно когда соседи находятся очень близко, тоже может попасть в зону риска, указал эксперт.
Что касается локаций, то сложно продаются дома и коттеджи, которые находятся далеко от центра городов. «Низколиквидными являются объекты на большой удаленности от крупных городов, причем в регионах это дома в радиусе более 40-50 км»,— пояснил Антон Сауков.
Существенным недостатком при продаже загородного дома является отсутствие водопровода и хотябы локальной канализации.
Неприятное соседство
Камнем преткновения при продаже дома может стать неприятное соседство. Например, наличие вблизи ферм и птицефабрик, от которых могут доходить неприятные запахи. Это отбивает желание жить с ними рядом. «Однажды мы продавали объект на значительном удалении от птицефермы. Клиенты посмотрели дом, им все понравилось— то есть, по всем параметрам сам объект и участок соответствовали запросам. Но когда ветер подул в сторону дома, запах почувствовался, и только снижение стоимости на 30% ниже рынка позволило продать этот дом»,— поделилась случаем из практики Татьяна Максимова.
Сюдаже эксперты относят наличие рядом свалки или оживленной трассы. «Уезжать из города на природу, чтобы дышать выхлопными газами и слышать гул дороги, никто не хочет»,— отметила риелтор.